买房的一点心得

日 10 一月 2016
由 Difan Zhang 创作

目前这套房子已经买了一年多了。随着美国房价的进一步增长,似乎回报也算不错,但是作为目前的 primary residence,其实住起来还是有很多不爽的地方的。这里的很多“不爽”,只有在买过自己的房子才能知道。既然是经验性的内容,贴出来让后人以为鉴。

能住新房,自然是皆大欢喜,问题可以慢慢发现,毕竟还有建筑商的保修。但是,对于大部分人来说,由于 zoning 的限制以及冗长的 permitting 流程导致的开发商无动机在大城市^H^H^H三番和洛杉矶盖房的现状,二手房大概是唯一的选择。二手房交付时为 as-is (“依样”),因此不少问题,购房时无法发现,那么就只好自认倒霉了。

也许你会说,我有房屋保险。恭喜你,房屋保险是一个美丽的谎言。它与健保一样,有高的抵扣额,提出赔偿请求后下年保费会升高,而且保险公司可能在你做出多次赔偿请求后拒绝续约。拒绝续约的后果是严重的,商业银行的贷款常常要求屋主必须拥有房屋保险。被拒绝续约后,可能唯一选择便是使用昂贵的 FAIR (Fair Access to Insurance Requirements) 计划。相信我,你 不想 这样做。

屋主协会 (Homeowner's Association, HOA)

在中国,他的类似物是业主委员会。屋主协会是购买 condo/townhome 的屋主最经常抱怨的东西。一定要注意,在比较大的社区里,选举新的屋主协会代表甚至是修改屋主协会的制度都是非常难的事情——你几乎不可能召集到一半以上的住户前来投票。因此,详细阅读 HOA 的规定,你也许会发现其中的某些规定完全违反常理,例如屋主委员会禁止你在家中安装洗衣机,或者禁止将房屋出租等。

另外,也需要注意屋主委员会的费用是否过高。降低费用是有理论操作性的,但实际上的操作可能性见上文。

最后,不管怎么样,你都有权利查阅屋主协会的帐目以及账户余款,要求他们使用账户余款支付不合理费用。

房屋的结构

这里的结构,当然不是指的风格上的结构或者户型上的结构——此类选择自然各人均有偏好——我比较喜欢的是当代建筑。此处的结构,指的是建筑物本身的结构稳定性和损耗程度。

你可能希望询问房屋的屋顶上次翻修时间。不同于中国的建筑,拜谢于不负责任的工人以及非常不科学的建筑设计,美国的建筑水平、质量、寿命都是极差的,房顶的平均使用年限大概在 30 年左右。需要换屋顶在中国几乎是闻所未闻的事情,但在美国这却是稀松平常的事情。如果美国的房子都像中国的房子那样基本没有维护,二十年都不用,就会全都塌掉。

换屋顶的价格不菲,如果房子本身历史已经较久(例如湾区常见的 1950 年代的房子),可能已经在需要换屋顶的边缘。

在加利福尼亚州,八十年代之前的房子可能使用的是爆米花屋顶。鉴别的方法很简单,看屋顶是不是凹凸不平的、像爆米花的即可,你也可以使用搜索引擎检索 popcorn ceiling 查看它到底是什么样子的。

爆米花屋顶是石棉 (abestos) 做的。石棉有致癌性——石棉纤维被吸入肺中后,可能会引发肺癌。铲除石棉屋顶也会花费不少时间,而且也会花不少钱。鉴于在美国多年来见到的比中国工人更不负责任的美国工人的干活方式,我谨慎的认为除石棉公司其实搞不定这件事情。因此,为了避免枉死,还是应远离此类房子。

白蚁以及霉变也是很糟糕的事情。他们都不容易根治,而且对房屋的结构会有很大的影响。不要忘了,本质上,美国的房子只是木头垒起来外面贴上纸做的墙皮而已,不要对他们的结构强度太放心。况且,对于加利福尼亚州的居民,这些房子已经经过了多年地震的洗礼,房屋本身的结构真的要打一个问好。当然,搬离加州其实也是个不错的选择,这个话题暂且不表,以后有机会再谈。

保险以及其他

加州是个地震的多发区。尽管房屋地震保险是有争议的 (地震发生的时间未知但保费却非常昂贵,而且地震保险的实际覆盖非常差),但地震保险以及房屋保险是你应该认真考虑的问题。可以阅读 LATimes 上的这篇文章 了解更多。

房屋本身的保险,则可以提前和保险经纪进行联系。

检修房屋

如果你在追踪我的 Twitter,可能你已经发现了我的房子出了不少问题——从漏水到空调罢工再到冰箱损坏。这一切对于老房子来说,都是非常正常且一定会发生的。

某些小问题,很容易请 inspector 来进行检查,例如我买房子的时候就已经修了一些问题了。但是,谁都不能保证接下来会发生什么,例如漏水就是个不容易发现的问题。

对于这些,可以选择购买额外的保险,当然,这保险也不一定要买——毕竟电器之类的,不要指望它可以工作太久。至于大件 appliance,保险自然是有办法让你很不爽的不想用或者是有很差的 coverage,个人意见是没有也罢;坏了就权当自己掏钱升级罢了。

网络

网络是很重要的。很可能,你只有一个 ISP 的选择 —— 对于我来说,这是 Time Warner Cable。对于你,可能是 Comcast,可能是 AT&T,可能是 Cox ... 但是,不管怎么样,应该尽可能选择有 FiOS 或者是其他 FTTH 接入的社区,若没有,也应确保自己搬入后有高速网络——很遗憾, AT&T 以及 Verizon 仍然在宣传 DSL 为高速网络,甚至有时候 Verizon 会建议你使用 "high speed dial-up". 没错儿,就是拨号上网。

不管如何,应确保你有 FTTH 或 Cable —— 这可以通过去 ISP 网站输入地址查询后得知。

如果发现你的房子有 Google Fiber 提供或者 (北加) 2Gbps Comcast —— 不要犹豫,就选他吧。顺畅的网络才能带来舒适的生活。

网络布线

这是一个不得不说的问题。如果你希望让家中的网络更稳定,请确认新房内每个房间都有以太网接口,以及墙内使用了超五类或者更好的线材,并有位置放置你的交换机以及无线接入点。

尽管不是每个人都会选择在家中设置多个无线接入点,但是你可能会在以后发现家中某些房间覆盖不好,这时,你至少有机会安装一个新的接入点,或者使用以太网办公。考虑到百兆以上的速度在某些地方已经普及,而且很多人都有家中存储服务器的需求,因此千兆已经是最低要求。

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