法拍屋拍卖(失败)杂记

日 01 五月 2016
由 Difan Zhang 创作

经纪人最近开始给我推荐做法拍屋了。这次是拍卖一个 mid city (zip code 90019) 的房产。 MLS 上看,这房子和鬼屋相差不多,实地考察,也和鬼屋相差不多。听说,这屋子是一个 old lady 死后留下的,需要执行遗嘱,因此让政府拍卖掉。负责拍卖的机构是 The Public Administrator for the County of Los Angeles,专管死人财产的,属于 Treasurer and Tax Collector 管理。

拍卖的这个财产是个 6250 尺地皮、 1242 尺居住面积的 house。从外面看,杂草丛生、车库里有一辆大约 1960 年代的老爷车,车库已经整体损坏。进入查看,扑面而来的是一股强烈的刺激性气味。屋顶有部分损坏,内部所有内饰均有严重的霉变以及损坏,需要全部移除并更换。内部只有一个洗手间。看到这种房子时,我总不能让我自己不去思考房子的主人到底有了什么样的经历,是什么让这个屋主在晚年竟无力体面的生活(从屋子的状况可以轻易的看出这一点)。但是,资本主义毕竟是资本主义,我也非圣人,只是另一个投机倒把的投机分子而已。

查看房子时,带了合同工。合同工讲,大约需要 6 万美元修复房子主体,另需要大约 1 万美元修复车库。若扩建搭建另一个卫生间,也许需要额外的近 1 万美元。当然,也可以选择多出一些钱,扩建一个卧室,使其更吸引人——毕竟是木质结构的房子,扩建是较容易的。

房屋所在的学区并不理想,大约都是 3 分的学校。但是,此房所处在的城市规划允许其转换为一套 2 户的 townhouse,每一户大约在 1400 尺。通过附近的房价比较,我对其修复扩建后的潜在价值估计在了 65 到 70 万美元的级别。因此,考虑我的成本、税务以及贷款成本(私人贷款,利率较高),大约我愿意出的价格在 45 万美元的级别。

Court ordered onsite auction

法拍屋拍卖当天悬挂的牌子。

拍卖当日,房子首先开放内部查看。主人大概已经去世了一阵子,而且内部看起来在主人去世前已经需要不少需维护的地方。有意思的是,洗手间内有一个假肢,由于窗户全部用木板封闭(玻璃早已全部破损),又无电灯,仅可以靠手机闪光灯的微弱亮光,因此有一女买家进去后,看到了这个假肢,立即发出了尖叫。发出尖叫也不是完全没有道理的——卫生间内也确实布有血迹,包括入门的台阶之上。

经纪人的助手告诉我,这里有不少买家他都看起来很眼熟 (looks familiar),但是不需要担心他们,他们是来捡漏的,肯定他们捡不到。另几个人是私人投资者,是需要警惕的,但是他们的底线也比较保守。不过,这次我的分析也是比较保守的,因此碰到了激进投资者,我肯定不会出高价的。

让我的经纪人代我提交表格后,领到了一张黄牌子。拍卖人会喊价,如果你接受则举着牌子,否则放下牌子。价格从 29 万美元开始, delta 为 1 万美元。几秒钟后,价格便涨到了 51 万美元,接下来,两个亚洲人(一个是韩国人,因为他戴了一顶帽子;另一个目测是东南亚人)开始了叫板。又过了几秒钟,喊到了 58 万,韩国人不出了。整个拍卖过程大约 10 秒钟的样子。

回去的路上,和经纪人讨论分析。最后的结论是,要不然把这套房子包装成 high end lux house,要不然拆掉做成 upscale townhouse,并且中标者用了自己的钱或者比我的成本地很多的融资手段,否则他也没得赚。如果这样做,大概卖出价格 house 要 90 ~ 95 万, townhouse 价格要 70~80 万,才是个合适的投资。

不管怎么样,一个区域不怎么样的地区,居然可以卖出这种价格,看来洛杉矶的房市又要看涨咯。再者说来,也算是丰富了人生经历吧。

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